공업용 부동산이란 무엇이고 투자시 유의사항은?

최근들어 아파트값 상승과 더불어 토지가격 또한 가파르게 상승하면서 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 분야가 바로 “부동산”입니다. 특히나 최근 몇 년 사이에 전국 각지에서 개발붐이 일어나면서 땅값이 많이 올랐습니다. 이처럼 핫한 부동산 시장 속에서 새로운 투자처로 떠오르고 있는 곳이 있으니 바로 “공업용 부동산”입니다.

 

 

공업용 부동산이란 무엇인가요?

공업용 부동산이란 제조업 또는 기타 사업체들이 입주해서 생산활동을 하는 공간으로서 주로 공장용지 및 창고용지 그리고 부속 토지를 말합니다. 우리나라에서는 주로 공단지역(산업단지)이라고 불리며, 외국에서는 Industrial Estate 또는 Factory Town이라고 불립니다. 쉽게 말하면 공장부지라고 보면됩니다. 공업용 부동산은 말 그대로 공장 부지이기 때문에 직접 생산활동을 하거나 혹은 판매목적으로 이용되는 경우가 많고, 이러한 공업용 부동산은 입지조건(location), 규모(size), 설비(equipment), 수익(profitability)이라는 4가지 요소에 의해 가치가 결정됩니다. 첫째, 입지는 해당 토지가 어떤 지역에 위치하느냐에 따라 지가 수준이 달라집니다. 즉, 대도시 주변 지역인지 아니면 지방도시나 농촌지역인지에 따라 지가는 크게 달라질 수밖에 없습니다. 둘째, 토지면적은 크면 클수록 좋습니다. 왜냐하면 넓은 면적일수록 단위당 임대료 수준이 낮아지기 때문입니다. 셋째, 건물설비는 첨단화될수록 좋고습니다. 넷째, 기업경영 측면에서의 수익성 또한 양호할수록 좋습니다.

 

공업용 부동산의 가치는?

입지가 좋은 곳이면서 규모가 크고 첨단설비를 갖추고 있으며 수익성이 높은 경우라면 최고의 공업용 부동산이라 할 수 있습니다. 그러나 현실적으로 위 조건을 모두 갖춘 공업용 부동산을 찾기란 쉽지 않습니다. 그래서 대부분의 경우 상기 요건 중 일부만을 충족시키는 사례가 많습니다. 예를 들면, 도심지 인근에 소재하며 연면적이 넓고 교통 여건이 우수하지만 노후화되어 있고 수익성이 낮은 경우입니다. 반대로 외곽지역에 소재하며 소규모이고 낡은 데다 교통여건마저 열악하다면 최악의 공업용 부동산이라 할 수 있습니다.

 

공장부지란 무엇인가요?

공장부지는 산업시설(공장)이 들어설 수 있는 부지를 의미하며, 주로 도시지역 중 공업지역에 위치하게 됩니다. 또한 국토계획법상 용도지역인 준공업지역 또는 자연녹지지역 등에 입지하기도 합니다. 따라서 주거지역 및 상업지역과의 인접성 여부에 따라 지가 수준 차이가 발생하는데, 통상 도심지와의 접근성이 양호할수록 높은 지가로 형성됩니다.

 

공업용 부동산 투자 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?

가장 먼저 입지조건입니다. 교통여건, 인력수급, 용수공급, 전력공급, 토지이용규제사항 등 다양한 조건들을 고려해야 합니다. 특히나 국가산업단지 내 부지매입시에는 해당 지자체로부터 입주계약 체결 후 매매계약을 체결하여야 하며, 계약체결 이전에 사업계획 승인신청을 하여야 합니다. 또한 임대전용산단내 부지는 분양대상이 아니므로 반드시 사전에 한국산업단지공단으로부터 입주신청 승인받아야 합니다. 그리고 업종별 특성을 파악해야 합니다. 만약 특정 업종이라면 허가요건상 일정 크기 이상의 용지가 필요합니다. 가령 화학공장인 경우 환경오염 방지를 위해 일정 규모 이상의 용지만 허용되는 것입니다. 물론 예외 조항도 있지만 대체적으로 그렇습니다. 두 번째로는 용도지역별로 건축물의 종류 제한이 있다는 점입니다. 주거지역 내에서는 단독주택·공동주택·제1종 근린생활시설·제2종 근린생활시설만이 들어설 수 있습니다. 반면 준주거지역 내지 상업지역 내에서는 업무시설뿐만 아니라 판매시설까지도 지을 수 있습니다. 세 번째로는 도시계획조례상의 건폐율과 용적률 규정을 준수해야 한다는 점입니다. 이를 위반하게 되면 위반건축물로서 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 마지막으로 지목변경 여부를 살펴봐야 합니다. 농지전용허가 혹은 산지전용허가를 받아 전용목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지라도 다른 용도로 이용하려면 다시 변경허가를 받아야 합니다. 그렇지 않으면 불법형질변경 상태가 되어 원상회복 명령대상이 될 수 있습니다.

 

공업용 부동산 투자시 어떠한 장점이 있나요?

먼저 첫 번째로는 높은 수익률을 들 수 있습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 제조업 중심의 기업체 입주율이 높기 때문에 공실 위험이 적고 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 두 번째로는 환금성입니다. 아무래도 입지조건이 좋은 지역일수록 수요가 많고 매매거래가 활발하기 때문에 언제든지 현금화시킬 수 있다는 점도 매력적입니다. 마지막으로는 세제혜택입니다. 취득세 감면 혜택뿐만 아니라 재산세 면제 그리고 법인세 감면 혜택까지 받을 수 있어서 세금 부담 없이 투자할 수 있다는 메리트가 있습니다.

 

공업용 부동산 투자 시 체크 사항은?

첫째, 해당 지자체 홈페이지 방문해서 관련 정보 수집입니다. 둘째, 인근 중개업소 방문해 시세를 파악하는 것입니다. 셋째, 개발호재 파악입니다. 넷째, 인허가 사항 체크해야 합니다. 다섯째, 전문가에게 충분한 자문구하는 것입니다. 여섯째, 꼭 현장답사 후 결정하는 것입니다.

 

이상 살펴본 바와 같이 공업용 부동산 투자 시에는 여러 가지 제약사항이 존재합니다. 그러므로 사전에 충분한 검토 없이 섣불리 투자했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 반드시 전문가의 도움을 받아 투자하기를 권합니다. 부동산 불패라고 불리는 대한민국이지만 모든 부동산이 다 오르는 것은 아닙니다. 이렇게 어려운 시기일수록 옥석을 가려내는 안목이 필요하다.