상업용 부동산과 투자시 유의사항에 대하여 알아보겠습니다.

부동산은 대표적인 재산의 형태로, 많은 사람들이 투자 대상으로 삼고 있습니다. 이 번 포스팅에서는 부동산의 종류중 상업용 부동산에 대해 알아보고 투자시 유의 사항 혜택등을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

상업용 부동산이란?

오피스(사무실), 상가, 오피스텔 등 업무시설과 판매시설등 비주거용 건물을 의미합니다. 최근 코로나19 사태 장기화로 인해 재택근무가 활성화되고 오프라인 매장들이 문을 닫으면서 공실률이 증가함에 따라 임대료 하락 및 수익률 저하 현상이 나타나고 있습니다. 이에따라 정부에서는 소상공인 지원 정책들을 발표하며 경제 살리기에 총력을 기울이고 있지만 역부족인 상황입니다. 그리고 또 상업용 부동산은 업무용과 상업용으로도 나눌 수 있습니다. 업무용 건물은 사무실처럼 사람들이 일하는 공간이고, 상업용 건물은 음식점, 카페, 쇼핑몰 같은 곳입니다. 그리고 주거용 오피스텔과는 달리 실제 거주자가 아니라 업무용으로 사용하는 세입자에게 세를 주기 위한 목적인 업무용 오피스텔이 있습니다.

 

상업용 부동산 투자 시 유의해야 될 점은 무엇인가요?

최근 주택시장 규제 강화로 인한 풍선효과로 상업용 부동산 시장으로의 유동자금 유입이 확대되면서 거래건수가 크게 증가하였습니다. 하지만 경기침체 지속시 임차수요 감소로 인한 리스크 발생가능성이 존재하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 특히 높은 분양가격 수준 대비 저조한 상권형성으로 장기간 공실상태이거나 준공 후 미분양 상태로 방치되는 사례가 빈번하게 발생하고 있으므로 주의하여야 합니다. 상업용 부동산에 투자시 특히 유의해야 될 점은 첫째, 입지 선정이 매우 중요하다는 점입니다. 주변에 지하철역·버스정류장·대형마트·병원 등 생활편의시설이 있는지, 유동인구가 많은지 등을 꼼꼼히 따져봐야 겠습니다. 둘째, 임차인 확보가 어렵다는 점입니다. 특히 코로나19 사태 이후 재택근무가 늘어나면서 도심 주요 상권의 상가는 타격을 받고 있습니다. 셋째, 경기침체 장기화로 인해 향후 전망이 불투명하다는 점도 우려되는 부분입니다.

 

상업용 부동산 수익률은 어떻게 계산하나요?

상업용 부동산 투자시 임대수익률과 자본이득(시세차익) 중 어떤것을 선택해야할까요? 정답은 둘 다 입니다. 다만 이 두가지를 모두 고려해서 합리적인 투자해야 합니다. 수익률은 연간 임대료 수입을 매매가격으로 나눈 값입니다. 예를 들어 1년 동안 1000만원을 벌고 2억원에 산 건물이라면 수익률은 10%라고 할 수 있습니다. 이 때 주의할 점은 세금과 중개수수료 등 각종 비용을 제외해야 합니다. 따라서 실제로 내 손에 들어오는 돈은 연 800만원 수준이겠습니다. 또한 대출이자나 공실 위험 등도 고려해야 합니다.  자본이득은 쉽게 말해 시세차익입니다. 내가 산 금액보다 비싸게 팔았을때 얻는 이익입니다. 만약 10억짜리 건물을 샀다면 1년 후 12억원에 팔면 2억원의 차익을 얻을 수 있겠습니다.

상업용 부동산 중 어떤 상품에 투자하는 것이 좋을까요?

일반적으로 안정적인 현금흐름 확보가 가능한 구분상가나 꼬마빌딩 형태의 중소형 빌딩투자를 선호하지만 지역별·상품별로 차이가 크기 때문에 면밀한 검토가 필요합니다. 먼저 상가는 입지여건에 따라 매출액 편차가 크고 경쟁점 입점여부에 따라 영업환경이 급변할 수 있으며, 권리금 회수기회 상실 위험성도 높습니다. 또한 동일상권내에서도 개별 점포간 또는 동일건물내 업종간 경쟁강도가 상이하므로 이를 고려한 선별적 투자가 요구됩니다. 한편 중대형 빌딩은 자본환원율이 낮고 매매사례가액이 시가표준액대비 낮게 형성되어있어 감정평가금액과의 괴리가 큰 편이므로 시세수준의 매입비용 조달계획 수립이 필요합니다.

 

부동산 관련 세제혜택은 없나요?

현재 개인이 보유한 모든 상업용 부동산에 대해 재산세 분리과세 혜택이 부여되고 있으나 2021년부터는 연면적 1,000㎡ 이상 또는 100개호 이상의 집합건축물에 한정하여 적용될 예정입니다. 다만, 2022년까지는 기존과 같이 면적제한 없이 2,000㎡ 이하의 소형 건축물에 대한 재산세 감면혜택이 유지되므로 신규 취득예정인 경우라면 올해 안에 계약을 체결하는 것이 유리합니다. 아울러 법인이 보유한 모든 상업용 부동산에 대하여 취득세 중과 배제 혜택이 부여되고 있었으나 2020년부터는 일정요건 충족시에만 예외적으로 허용되며, 세율도 12%로 상향 조정되었습니다. 따라서 향후 법인명의로의 취득 계획이 있다면 사전에 요건충족 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

 

상업용 부동산시장 전망은 어떤가요?

글로벌 금융위기 이후 지속되던 경기침체 속에서 저금리 기조가 유지되면서 은행예금 금리 이상의 안정적인 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 시장이 활기를 띄고 있습니다. 한국감정원 통계에 따르면 전국 중대형상가 연간 투자수익률은 5% 수준이며, 지난해 상반기까지는 6% 내외의 높은 수익률을 기록하기도 했습니다. 하지만 하반기 들어 미국발 금리인상 우려와 국내 주택시장 규제 강화 영향으로 다소 주춤해진 모습입니다.

 

정부의 각종 규제 강화로 인해 주택시장보다는 비교적 규제가 덜한 수익형 부동산 쪽으로 유동자금이 몰리고 있지만, 그만큼 경쟁도 치열해지고 있다는 점도 염두에 두고 투자하여야 합니다.