부동산 경매란? 진행절차 및 방법과 유의할점은?

부동산 경매라는 단어 많이 들어보셨죠? 하지만 막상 무슨 뜻인지 물어보면 제대로 대답하기 어려운 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 부동산 경매에 대해 알아보겠습니다.

 

 

부동산 경매란?

부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 않을 때 채권자가 법원에 의뢰하면 법원이 대신해서 채무자의 재산을 매각 후 금전으로 환가 시켜주는 절차입니다. 이 과정에서 발생하는 수익금을 채권자에게 배당하게 됩니다. 즉, 빚진 사람의 물건을 팔아서 빌려준 돈을 받는 것입니다. 이러한 점에서는 강제집행과 유사하지만 집행권원 없이 진행된다는 점에서 차이가 있습니다.

 

부동산 경매랑 공매랑은 다른 건가요?

공매는 국가기관 등 공공기관이 주체가 되어 진행되는 매매거래입니다. 따라서 공매물건은 한국자산관리공사(캠코)나 국세청 같은 곳에서 운영하는 온비드 사이트에서만 검색 및 입찰이 가능하다는 특징이 있습니다. 반면 법원경매는 개인 간의 거래라고 보시면 됩니다. 즉, 내가 살고 있는 집 또는 상가건물과 같은 부동산을 팔고자 하는 사람이 있다면 이 물건을 사고자 하는 사람들이 모여 경쟁입찰을 하게 됩니다. 이렇게 낙찰받은 후 소유권이전등기를 마치면 해당 부동산의 주인이 될 수 있됩니다.

 

그럼 어떤 방법으로 경매가 진행될까요?

법원경매는 크게 임의경매와 강제경매로 구분됩니다. 임의경매는 채무자가 채권자에게 빌려준 돈을 갚지 못할 경우 담보로 제공한 부동산을 처분해서라도 변제하도록 하는 절차입니다. 예를 들어 A씨가 B씨에게 1억원을 빌려주면서 차용증을 쓰고 근저당권을 설정했는데, B씨가 약속한 날짜에 돈을 갚지 못하면 A씨는 저당권을 실행시켜 건물을 팔아버린 다음 남은 돈을 받을 수 있습니다. 이것이 바로 임의경매입니다. 반대로 강제경매는 말 그대로 채무자로부터 직접 권리를 취득하는 방식입니다. 쉽게 말해 누군가 나에게 돈을 빌려갔는데 안 갚으면 소송을 통해서 판결문을 받은 다음 집행문을 발급받아 압류신청을 하고 경매를 신청하면 됩니다. 그러면 법원 직권으로 감정평가사를 파견하여 평가금액을 산정하고 매각기일을 지정합니다. 이때 최고가매수신고인이 정해지면 매수인은 정해진 기일 안에 잔금을 납부해야 합니다. 그렇지 않으면 차순위매수신고인에게 기회가 넘어가게 되고, 최종적으로 대금납부기한까지 잔금을 치르지 못한 사람은 재매각절차를 밟게 된답니다.

 

법원 경매가 무조건 좋은가요?

무조건 좋다고 말씀드리긴 어렵습니다. 왜냐하면 낙찰받은 금액 이상으로 대출받기 어렵기 때문입니다. 또한 권리분석 및 명도과정 등 초보자분들이 접근하기 어려운 부분이 많기 때문에 전문가와 상담 후 입찰하시는 걸 추천드립니다.

 

그렇다면 부동산 경매 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?

가장 먼저 권리분석을 철저히 해야 합니다. 등기부등본상 말소기준권리 이전에 설정된 모든 권리는 소멸되기 때문에 인수부담이 없습니다. 그러나 매각물건명세서 상 기재되지 않은 임차인이 있거나 유치권 신고가 되어있는 경우라면 입찰 참여 시 신중하게 판단해야 합니다.

 

권리분석이란 무엇인가요?

말 그대로 등기부등본 상에 기재되어 있는 권리관계를 분석하는 것입니다. 예를 들어 갑구 순위번호 1번 근저당권 설정 이후 2번 가압류, 3번 압류, 4번 임의경매개시결정 순으로 되어 있다면 말소기준권리인 1번 근저당권 이하 모든 권리는 소멸된다. 따라서 임차인이 대항력이 있는지 여부만 파악하면 됩니다. 만약 선순위임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야 합니다. 반대로 선순위임차인이 배당요구를 했다면 확정일자 순서에 따라 배당받고 남은 금액이 있어야 변제받을 수 있습니다. 임차인(세입자)의 보증금 인수여부나 유치권 행사 여부등 여러가지 변수가 존재하기 때문에 반드시 현장조사를 통해서 꼼꼼히 체크해야 합니다. 이러한 권리분석을 잘못했을 경우 큰 손해를 입을 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

낙찰받은 다음 어떻게 해야 하나요?

낙찰받으면 7일 이내에 최고가매수신고인 자격으로 매각허가결정기일에 출석합니다. 이때 특별한 문제가 없으면 매각허가결정이 나고 약 한 달 후 대금납부기한 통지서를 받게 됩니다. 기한 내에 지정된 은행에 가서 대금을 납부하면 되는데, 통상 60~90일간의 대출기간 동안 이자 및 수수료를 내고 잔금을 납부하게 됩니다. 그리고 나서 관할구청 세무과에 방문해 취득세 고지서를 발급받아 가까운 은행에 가서 취득세를 납부하고 영수증을 첨부해 다시 법원에 제출하면 소유권이전등기촉탁신청서를 받습니다. 이를 접수하면 비로소 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.

 

명도는 어떻게 하는 건가요?

낙찰받고 잔금납부기한 내에 대금을 납부하면 비로소 소유권을 취득하게 되는데 이때부터는 온전히 나의 땅이 되기 때문에 기존 점유자들을 내보낼 수 있게 됩니다. 이를 명도라고 하는데 이사비 협상 또는 인도명령 신청이라는 방법을 통해 해결할 수 있습니다. 다만 최근 코로나19로 인해 경제상황이 좋지 않아 대부분의 집주인들이 버티기 전략을 구사 중이기 때문에 시간이 오래 걸릴 수도 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

최근 부동산 경매시장 상황은 어떤가요?

정부의 강력한 대출규제 정책으로 인해 주택담보대출 한도가 줄어들면서 자금마련이 어려워진 수요자들이 비교적 소액으로 접근할 수 있는 아파트나 오피스텔 같은 주거용 부동산 쪽으로 몰리고 있습니다. 특히 서울 강남권 재건축 단지 중심으로 시세차익을 노린 갭투자(전세를 끼고 매입) 수요가 늘면서 집값 상승을 부추기고 있다는 지적이 나오고 있습니다.

 

부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 채권자가 법원에 신청해서 진행되는 절차입니다. 이 과정에서 발생하는 수익금과 낙찰받은 물건을 되팔아서 이익을 얻는 것이 목적인 재테크 방법 중 하나입니다. 하지만 최근 정부에서는 이러한 투자자들을 막기 위해 규제를 강화하고 있으며, 이를 악용하려는 사람들이 늘어나며 사회적 문제로도 대두되고 있습니다. 따라서 이번시간에는 부동산 경매 시장 현황 및 전망 그리고 주의해야 할 점 등에 대해 알아보았습니다. 위에서도 언급했지만 모든 투자행위엔 리스크가 따르기 마련입니다. 따라서 사전에 충분한 공부와 경험을 쌓은 후 도전하시길 바라겠습니다.