전세사기란? 깡통전세? 계약시 주의사항은?

요즘 뉴스나 신문기사들을 보면 심심치 않게 등장하는 단어가 있습니다. 바로 '전세사기'입니다. 부동산 시장이 과열되면서 이 사기 수법 또한 다양해지고 교묘해져서 많은 사람들이 피해를 입고 있다고 합니다. 그래서 오늘은 전세사기에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

전세사기란?

최근 들어 부동산 시장의 침체로 아파트 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하고 있습니다. 이에 따라 세입자들이 피해를 보는 사례 또한 증가하고 있습니다. 특히 최근 서울 및 수도권 지역에서는 깡통전세라는 신조어가 생길 만큼 집주인이 대출금 이자를 갚지 못해 경매로 넘어가거나 이중계약, 신탁등기로 인한 보금을을 돌려받지 못하는 사고가 빈번하게 발생하고 있습니다. 전세보증금은 집을 빌리기 위해 건물주에게 지불하는 보증금으로, 계약이 종료되면 돌려받는 돈입니다. 하지만 전세보증금은 대부분 건물주가 지갑에 넣어두고 다른 용도로 사용하거나 부동산투자 시 갭투자를 이용해 매수하는 경우가 많습니다. 이런 경우 때문에 보증금을 돌려받기가 어려운 일이 생기고 있습니다.

 

깡통전세란 무엇인가요?

깡통전세란 주택담보대출 금액과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이상인 상태를 말합니다. 즉, 내 돈 한 푼 없이 남의 돈으로만 집을 매수했다는 뜻입니다. 이렇게 되면 만약 해당 주택이 경매로 넘어가게 될 경우 보증금을 돌려받지 못할 확률이 매우 높습니다.

 

전세계약 시 주의사항엔 어떤 것들이 있을까요?

우선 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 집주인과 직접 계약을 체결하더라도 대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서를 요구해서 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 그리고 근저당권 설정 여부도 체크해야 합니다. 만약 근저당권이 있다면 말소 조건인지 아닌지 등을 따져보고 보증금 반환 시기등을 명확히 해야 합니다. 또 국세, 지방세 완납증명원을 임대인에게 요구해야 합니다. 근저당 계약서상 채무뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지 체크해야 하기 때문입니다. 그리고 시세 파악을 꼼꼼히 해야 합니다. 전세는 시세의 최대 70~ 80% 선으로 임대 시세만 보지 말고 해당주택의 매매시세가 얼마인지 세입자가 직접 확인해야 합니다. 또 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생깁니다. 주민센터 방문 또는 인터넷등기소 홈페이지에서도 받을 수 있으며 임대차계약서 원본을 지참하고 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시기 바랍니다. 그리고 주택도시보증공사(HUG)에서 나온 보증보험을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 마지막으로 등기부등본을 계약하고 나서 받아보고, 잔금 전후 3번 확인하는 것이 좋습니다.

 

집주인이 바뀐다면 어떻게 해야 하나요?

만약 기존 세입자가 새로운 집주인에게 승계되는 상황이라면 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 하지만 매매계약 이후 새 집주인이 대출을 받아 근저당권이 설정된다면 문제가 발생할 수 있으니 미리 은행에 연락하거나 잔금 지급 시 동행해서 상환 및 말소 신청을 하는 것이 좋습니다.

 

전세보증금을 보존하는 방안은?

최근에는 임차인이 임대인의 보증금 상환능력을 확인할 수 있는 시스템이 마련돼야 한다는 의견과 보증금 상환이 어려워질 경우를 대비한 예치 제도도 제안되었습니다. 이 제도는 전세보증금을 제삼자가 보관해 주는 것으로, 계약이 종료되면 전세보증금을 건물주가 아닌 보관업체에서 돌려받을 수 있습니다. 신탁 기관을 통해 임대차 계약을 관리하도록 하면 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’로 인한 전세보증금미반환 리스크가 사라질 수 있을 것이라는 분석입니다. 마지막으로 정부가 지난달 발표한 전세사기 예방 방안에 따르면 앞으로 ‘안심전세 앱(App)’을 통해 집주인의 과거 보증사고 이력과 주택도시보증공사(HUG) 보증가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부와 임대인의 체납이력을 확인할 수 있게 되었습니다. 공인중개사도 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있게 될 예정입니다.

 

전세사기피해 대처법은?

우선 경찰청 112센터 또는 가까운 경찰서에 신고하시고, 해당 지역 관할 법원에 지급명령 신청을 하셔야 합니다. 그리고 민사소송을 제기하셔서 승소판결을 받으신 후 강제집행 절차를 진행하면 됩니다. 그리고 형사고소도 적극 활용하여 심리적 압박을 하고 채권추심절차를 통해 실질적인 피해보상 방법을 찾아야 합니다.

 

정부의 전세사기 피해자 구제방안은?

국토교통부는 전세피해 임차인 지원을 강화하기 위해 지자체, 공공기관과 함께 전세사기 대응 협력체계를 구축했다고 오늘(2일) 밝혔습니다. 이에 따라 전세피해 임차인은 내일부터 전국 17개 시·도청에서 저리 대출 등을 위한 전세피해확인서를 발급받을 수 있고, 긴급 주거지원도 신청할 수 있습니다. 피해 임차인이 주거이전을 원하면 ‘신규 임차 주택 전세금’을 1.2~2.1%의 저리로 지원받거나 저소득층의 경우 최대 1억 원의 ‘무이자대출 지원’ 등 금융지원을 받을 수 있습니다. 또, 긴급 주거지원을 신청하면 공공임대주택을 임시거처로 제공받을 수 있습니다. 월 임대료는 주변 시세의 30% 수준이며, 임대 기간은 최소 6개월로 협의 시 연장이 가능합니다. 자세한 사항은 전세피해지원센터와 광역지자체에 전화해 안내받을 수 있고, 안심전세포털에서도 확인할 수 있습니다. 그리고 국토부는 전세피해 지원 수요가 큰 경기도와 부산에 전세피해지원센터를 추가 개소하기로 했습니다. 전세피해지원센터에서는 긴급 주거지원, 전세피해확인 신청과 함께 전문가 법률상담, 법률구조공단 소송 연계 등을 지원받을 수 있습니다.

 

부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼 신중함이 요구된다. 하지만 아무리 조심해도 사기를 당할 수 있으니 항상 경각심을 갖고 꼼꼼하게 따져보는 자세가 필요합니다. 오늘은 전세사기 관련 내용을 알아보았습니다. 모두 안전하게 거래하시고 좋은 집 구하시길 바랍니다.