재개발과 재건축의 정의 및 장.단점과 투자시 유의할점

우리나라는 도시의 공간이 한정되어 있기 때문에 기존 건물을 재개발이나 재건축으로 공간을 확보하고 도시의 발전을 이루고 있습니다. 재개발, 재건축의 정의를 알아보고 장.단점 및 투자시 유의할 점을 알아보겠습니다.

 

 

재개발과 재건축의 정의는?

먼저 재개발이란 기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업입니다. 반면 재건축은 기존 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 즉, 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 건물을 새로 짓는 것입니다.

 

재개발의 장. 단점은?

재개발의 가장 큰 장점은 기존 건물의 문제점을 해결하고 발전시킬 수 있다는 것입니다. 기존 건물이 노후화되어서 건축물의 안전성이 떨어지거나 주변환경과 어울리지 않는 경우, 재개발을 통해 새로운 건물을 지어서 이러한 문제점을 해결할 수 있습니다. 또한, 재개발을 통해 공간을 확보하고 도시의 발전을 이룰 수 있습니다. 도시가 발전하면 경제적인 이익도 얻을 수 있으며, 새로운 문화와 삶의 방식도 도입될 수 있습니다. 재개발의 가장 큰 단점은 기존 건물을 철거하기 때문에 주민들의 반발이 많다는 것입니다. 기존 건물을 철거하면 그곳에서 살던 주민들은 다른 곳으로 이사를 가야 합니다. 이사비용과 새로운 집을 구하는데 드는 비용 등으로 인해 주민들은 경제적인 부담을 느끼게 됩니다. 

 

재개발은 어떻게 이루어지나요?

재개발은 주로 정부나 지자체에서 추진합니다. 정부나 지자체에서는 재개발 대상지를 선정하고, 건축법과 도시계획법 등 관련 법규를 준수하여 재개발을 추진합니다. 재개발은 기존 건물의 문제점을 해결하고 도시의 발전을 이루는 중요한 과정입니다. 재개발을 추진할 때는 주민들의 의견을 수렴하고, 주민들의 이해와 협조를 얻어야 합니다. 또한, 재개발을 추진할 때는 주민들의 생활과 안전을 최우선으로 고려하며, 주민들의 이해와 협조를 얻어 함께 노력하여 재개발을 성공적으로 추진할 수 있도록 해야 합니다.

재개발투자 시 유의사항은?

재개발투자 시 우리나라에서는 '도시계획법'과 '건축법'이라는 법적 제약이 있습니다. 건축법에서는 재개발시 건축물의 높이, 규모, 면적 등에 대한 규제가 있으므로 이를 준수하는 것이 중요합니다. 또 재개발투자를 하기 전에 해당 지역의 특성을 파악하고, 그에 맞는 재개발 방식을 선택하는 것이 중요합니다. 그리고 투자금액은 재개발 대상지의 위치, 면적, 건축물의 상태 등에 따라 달라 각각의 상황에 맞게 적절하게 결정해야 합니다. 또한, 예비자금을 충분히 마련해 두는 것이 좋습니다. 재개발투자는 지역의 경제활성화와 주택시장의 활성화를 위해 매우 중요한 역할을 합니다. 하지만, 재개발투자시 법적 제약, 지역별 특성, 투자금액 등을 고려하지 않으면 투자한 돈이 돌아오지 않을 뿐만 아니라 불법적인 행위로 인해 불이익을 받을 수도 있습니다. 

 

재건축사업은 어떻게 이루어지나요?

재건축이란 낡고 오래된 아파트나 연립주택지구 등을 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 기존 주택 소유자가 조합을 결성해서 자율적으로 주택을 건설하기 때문에 민간주택사업의 성격을 띠고 있습니다. 또한 재개발과 달리 임대주택 의무건설 비율 같은 공공성 요건이 없어 사업성이 좋은 곳에서는 추진속도가 빠르다는 장점이 있습니다. 하지만 안전진단 강화 및 초과이익환수제 부활 등 정부 규제가 심해지면서 최근 들어 재건축 시장이 위축되고 있다고 합니다.

 

재건축사업의 장. 단점은?

재건축사업의 장점은 재건축사업은 새로운 주거환경을 제공합니다. 재건축사업은 기존 건물의 노후화로 인한 문제를 해결해 줍니다. 재건축사업은 부동산 가치를 높여줍니다. 재건축사업의 단점은 바로 이전 건물의 주민들의 이사와 보상 문제입니다. 이전 건물의 주민들은 자신들이 거주하던 집을 떠나야 하기 때문에 이사 비용이 발생하게 됩니다. 또한 보상 문제도 발생할 수 있는데, 이전 건물의 주민들은 새로운 건물이 지어지면서 새로운 가격에 맞춰야 하는 경우가 있습니다. 이러한 문제로 인해 주민들은 재건축사업에 대해 부정적인 인식을 가지게 되는 경우가 많습니다.

 

재건축투자 시 유의사항은?

재건축 투자 시에는 우선적으로 지역의 재건축 가능성을 파악해야합니다. 그리고 그 지역에서 재건축 가능한 대상인지, 그리고 그 대상의 면적이 어느정도인지, 그리고 건축허가관련 제반 사항을 체크해야합니다. 또한, 재건축 후에는 어떤 용도로 사용할지도 고려해야 합니다. 이러한 과정을 거쳐서 재건축 투자를 진행하면 좀 더 안정적인 투자가 될 수 있습니다. 재건축 투자의 수익률은 다양한 요인에 따라 달라집니다. 그 중에서도 가장 큰 요인은 지역별로 차이가 있습니다. 하지만 일반적으로는 재건축을 통해 건물의 가치가 상승하고, 재건축을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있기 때문에 수익률이 높게 나타날 수 있습니다. 하지만, 재건축을 통해 건물의 가치가 상승하더라도, 재건축 비용과 관리비용 등을 고려하면 수익률이 낮아질 수 있으니 재건축 투자시에는 이러한 부분들을 미리 고려해야합니다.

 

두 사업 간 어떤 차이가 있나요?

가장 큰 차이점은 ‘안전진단’ 여부입니다. 안전진단은 지방자치단체가 예비평가를 실시하고 이를 통과하면 한국건설기술연구원 또는 국토안전관리원이 구조안정성, 건축마감, 설비노후도 등을 심사합니다. E등급(불량)을 받으면 곧바로 재건축이 허용되지만 D등급(미흡) 판정을 받으면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원이 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 실시합니다. 이후 최종 성능점수가 56점 이상이면 유지보수, 31~55점이면 조건부 재건축, 30점 이하면 재건축 대상이 됩니다. 또한 조합설립 동의요건에서도 차이가 있습니다. 재개발사업의 경우 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다. 반면 재건축사업은 전체 구분소유자 중 4분의 3 이상 및 토지면적 3분의 2 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다. 다만 각 동별 구분소유자가 과반수 동의해야 하는 요건은 동일합니다.

 

투자수익률 측면에서 본다면 어떤가요?

일반적으로 수익률 면에서는 재건축이 유리하다는 평가입니다. 하지만 초기 투자금이 많이 든다는 단점이 있습니다. 또한 초과이익환수제 적용 시 부담금이 수억 원에 달할 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 반면 재개발은 초과이익환수제 영향이 없고, 임대주택 의무비율 상한선도 없어 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

 

재개발과 재건축 모두 노후화된 주택 지역을 새롭게 정비한다는 점에서는 공통점이 있지만 사업방식 등 여러 부분에서 차이가 있습니다. 특히 최근 정부 규제 강화로 인해 투자자들이 재개발·재건축 시장에서 이탈하면서 두 사업 간 희비가 엇갈리고 있습니다. 부동산 정책이 자주 바뀌고 있지만 결국 내 집마련엔 정답이 없다는 걸 잊지 마시고 항상 공부하며 기회를 잡으시길 바랍니다!.