토지거래허가구역이란? 지정 및 예외사항 등

토지거래허가구역은 많은 사람들이 관심을 가지는 주제 중 하나입니다. 하지만 대부분의 사람들은 토지거래허가구역이 무엇인지 정확히 알지 못합니다. 오늘은 토지거래허가구역에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

토지거래허가구역이란?

토지를 거래할 때 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다. 토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 지정 · 공고한 지역입니다. 이 지역에서 토지에 관한 소유권 · 지상권(소유권 · 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장 · 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다. 토지거래허가구역으로 일단 지정되면 토지 용도별로 일정 규모 이상의 토지거래는 시 · 군 · 구청장의 허가를 받아야 합니다. 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 합니다. 이를 토지이용의무라 하는데, 농 · 임 · 축산 · 어업용을 비롯해 단독주택(다중주택 및 공관(公館)은 제외), 공동주택(기숙사 제외), 복지 · 편의시설용 등은 2년, 현상보존의 목적으로 허가를 받은 경우에는 5년의 기간을 두고 있습니다. 만약 목적대로 이용하지 않는 경우 상당한 기간을 정해 이행명령을 부여하고, 명령 불이행 시 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

 

토지거래허가구역 지정은?

허가구역으로 지정하고자 할 때는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 국토부장관 또는 시.도지사가 지정합니다. 종전(2003년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제정 이전)의 국토이용관리법에 토지거래신고구역이 법을 개정하면서 규제를 강화한 것입니다. 관련법은 부동산 거래신고 등에 관한 법률입니다.

 

 

토지거래허가구역의 예외사항?

다만, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가없이 할 수 있습니다. 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따릅니다. 주거지역 180㎡이하, 상업지역 200㎡이하, 공업지역 660㎡이하, 녹지지역 100㎡이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡이하, 도시지역 외의 지역 250㎡ 이하, 다만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는 1천㎡이하이면 토지거래계약허가 없이 거래가 가능합니다.

 

토지거래허가구역의 지정 지역은?

1. 광역도시계획, 도시 · 군기본계획, 도시 · 군관리계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역

2. 법령의 제정 · 개정 · 폐지 등으로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역

3. 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

4. 그 밖에 국토교통부장관, 시 · 도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관, 시 · 도지사에게 요청하는 지역

 

토지거래허가구역특징?

가장 큰 특징은 아무래도 부동산거래시 허가를 받아야 한다는 점입니다.  국토교통부 자료에 따르면 전국 시·군·구 가운데 절반 가량이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다고 합니다. 그만큼 많은 곳이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점입니다. 토지거래허가구역에서 매수자와 매도자는 계약 체결 후 지자체로부터 허가를 받아야 하기 때문에 시간이 지연되고 허가절차를 거쳐야 하는 번거로움이 발생할 수밖에 없습니다.  개발호재가 있는 지역이라면 더욱 그렇습니다. 또 공공재개발 사업 등 부동산 과열 가능성이 있는 지역을 대상으로, 투기를 막고 건전한 토지거래를 유도한다는 목적으로 시행하고 있어 토지거래허가제가 적용된 지역에선 2년 실거주 목적으로만 매매가 허가되므로 전세를 끼고 주택을 구입하는 '갭투자'가 불가능합니다.

 

토지거래허가절차는?

토지거래에 대한 허가를 신청하는 문서를 토지거래허가신청서라고 합니다. 보통 토지거래허가구역에서 허가를 받는 조건으로 매매약정서를 작성하며, 허가구역에서 지정된 토지는 매매계약 전 양 당사자가 관할 지자체장으로부터 선 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가신청서를 작성하여 필요서류와 함께 지자체에 제출하면 됩니다. 신청서작성시에는 각 항목별로 빠짐없이 작성하여 주면 되며, 필요한 서류가 있으면 미리 준비를 해 놓을 수 있도록 해야 합니다.

작성팁

• 본인이 직접 작성하며, 인감과 함께 작성한 승낙서는 복사하여 보관해두는 것이 좋습니다.

•국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다. 허가 또는 변경허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 그 밖에 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개병공시지가에 의한 토지가격의 30/100에 해당되는 벌금을 부과합니다.

 

오늘은 토지거래허가구역에 대해 알아보았습니다. 앞으로는 투자전에 반드시 사전조사를 꼼꼼히 하고 진행하도록 합시다!